In tema di condominio, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione solo esemplificativa (e non tassativa) dei beni da considerarsi di proprietà di tutti i condomini, dovendo infatti rientrarvi in generale anche tutti quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune (cd. presunzione di condominialità).

Al contrario, i beni che, per proprie caratteristiche strutturali e funzionali sono destinati oggettivamente al servizio di un’unica unità immobiliare, si ritengono di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Peraltro, sui criteri distintivi tra bene comune e bene esclusivo nel condominio, con particolare riferimento al sottotetto degli edifici, sono intervenute di recente due sentenze della Corte di Cassazione.

In particolare, con la sentenza n. 5335/17 depositata il 2 marzo 2017, la Seconda Sezione della Cassazione ha rigettato il ricorso di una condomina, proprietaria di un appartamento sito all’ultimo piano dello stabile, la quale affermava di aver diritto di occupare il sottotetto con i propri beni personali in quanto di sua esclusiva proprietà, per averlo acquistato originariamente e, in ogni caso, per averlo usucapito per possesso prolungato nel tempo, attuato proprio con la suddetta occupazione.

I Giudici di Piazza Cavour, in questo caso, hanno ritenuto sussistente una comproprietà della soffitta in contesa.

Innanzitutto, in quanto mancava il titolo di proprietà esclusiva: la comunione pro indiviso delle parti comuni infatti era nata sin da subito, quando i condomini avevano acquistato pro – quota l’area edificabile in vista della futura costruzione del caseggiato.

In secondo luogo, perché la proprietà del sottotetto non risultava acquisita nemmeno per usucapione.

Sebbene, infatti, la ricorrente fosse la proprietaria dell’appartamento sito all’ultimo piano dello stabile e avesse accatastato per anni i suoi beni personali nella soffitta, tale occupazione non era stata idonea ad escludere completamente gli altri condomini dall’utilizzo di quello spazio.

Non vi era prova, cioè, di un possesso esclusivo del bene, a tanto non valendo la mera occupazione dei locali con vari oggetti.

Con la sentenza n. 6268/17, depositata il 10 marzo 2017, invece, sempre la Seconda Sezione ha riconosciuto la proprietà esclusiva del sottotetto, quale pertinenza dell’appartamento sottostante.

Diversamente dal caso precedente, infatti, l’acquirente dell’appartamento in questione aveva effettuato, a proprie spese, alcuni lavori di sistemazione del tetto dell’edificio, grazie ai quali il sottotetto – inizialmente mera intercapedine - era divenuto parzialmente praticabile.

Ad esso, inoltre, si poteva accedere esclusivamente dall’appartamento in questione.

Con le citate sentenze, pertanto, la Corte di Cassazione ha chiarito alcuni importanti principi in tema di condominio, ricordando che, al fine di accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio “in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo parzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio nell’interesse comune – e non sia stata posta in essere alcuna manifestazione di dominio esclusivo sulla res - può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.”.

Viceversa, allorché, come nel secondo caso, il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare, proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.